市場觀點：利率影響淡化與基本面轉好兩大利多激勵 美國REITs可望逢春

美國近期房市數據陸續捎來好消息，2月份新屋開工數高於預期，出現六個月來首次成長，開工數量激增暗示住宅市場可能開始止穩。新屋開工數成長9.8%、折合年率達145萬套，創6個月以來最快增速；建築許可成長13.8%、折合年率152萬套，數據雙雙優於市場預期。2月份房屋完工量成長超過12%達156萬戶，更攀升至2007年以來新高。此外，住宅建築商信心NAHB指數在去年連降12個月之後，已經連續三個月回升並創下六個月新高，購房貸款申請開始回籠，銷售和潛在買家人氣雙雙回升，代表需求僅是受到壓抑而並未消失。上述數據皆表明樂觀情緒正在萌芽，房地產市場可望逐步趨於穩定並開始出現復甦跡象。REITs次產業尤以辦公室、醫療保健以及工業倉儲等租賃市場剛性需求較高，財報表現相對穩健，整體現金流與股息率較高的特質成為資金避風港。市場預估明年自由現金成長率達16.1%、優於標普500指數的12%，股息率達4.31%更有望吸引資金回流(1)。

美國房市數據

美國聯準會為了抑制通貨膨脹而採取激進升息，對房地產市場造成了嚴重的打擊。高抵押貸款利率抑制了需求，新房需求與供給都急劇下降，但這狀況在近期歐美銀行事件後出現轉機。矽谷銀行以及瑞士信貸等銀行危機觸動市場神經，但在各國央行及政府積極出手介入後，受惠資金挹注並解決流動性問題，短期應屬個別事件不至於擴大為系統性風險。

通膨趨勢下行加上近期銀行業動盪，市場預期聯準會升息態度將轉向保守，權衡「控制物價」之際，可以預期當前「穩定金融」將更是重中之重。近期金融事件的動盪已引導債券殖利率下行趨勢，上週美國2年公債殖利率驟降75 bps至3.84%，創35年以來最大單週降幅(2)。由於利率風向反轉將有助於拉低抵押貸款利率並提振終端需求，國泰投顧對於美國房地產的觀點轉為審慎樂觀，建議投資人值此風暴之際，領先布局於受惠殖利率下行且基本面脫離谷底的REITs資產，參與趨勢再起的投資契機。

(1)資料來源：Bloomberg，資料日期：2023/3/15、2023/3/16、2023/2/28、2023/3/21
(2)資料來源：Bloomberg，資料日期：2023/3/10~2023/3/17

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